赴港IPO竟为偿还信托贷款?这家房企再启上市之路!被称“小碧桂园” 信托融资占比六成

摘要

【赴港IPO竟为偿还信托贷款?这家房企再启上市之路!被称“小碧桂园” 信托融资占比六成】在上市招股书失效次日,被称为“小碧桂园”的中梁控股火速在港交所网站上传了一份更新后的上市招股书新文件。2018年11月13日,中梁控股向港交所递交招股书,但并未实现上市。根据港交所的规定,递交招股书6个月之后,若未能上市,上市进程将调整为“失效”。

  在上市招股书失效次日,被称为“小百强企业”名单中,中梁控股位列27位,排在前首席财务官游德锋离职后加入中梁地产,短短4个月便提出辞职。2018年1月,中梁控股从泰禾集团挖来首席财务官罗俊,同样过了四个月后辞职。此后,中梁控股的财务总监由凌新宇担任。2019年4月,原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁地产,职位均为副总裁,中梁控股努力地招募行业人才。

  融资成本高企,信托融资占比六成

  中梁控股更新的招股书中披露,IPO募资的款项有以下用途,一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。

  二是偿还绝大部分的若干现有信托贷款。其中主要是2019年到期的四笔信托贷款,这些信托贷款均为中梁控股项目公司的流动资金贷款。包括(1)2019年7月18日到期的年利率11.5%信托贷款、(2)2019年9月6日到期的年利率11.5%的信托贷款、(3)2019年11月1日到期的年利率12.5%的信托贷款,(4)2019年11月22日到期的年利率13.83%信托贷款。三是中梁控股的一般营运资金。

  2016年-2018年,中梁控股未偿还借款总额为202.26亿元,244.76亿元和270.05亿元加权平均实际利率为9.4%,7.9%和9.9%。

  据券商中国记者了解,中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末,中梁控股共109笔借款。截至2019年3月末,借款余额达123亿元,其中最高利率达18.5%。普遍成本在12%-13%。大部分项目均有股权质押,土地抵押和担保。而其中的大部分款项是在2018年借来的。信托业内人士表示,“在2018年房企借款难的背景下能够有这么多融资实属奇迹。”

  截至2019年3月31日,中梁控股土地储备规划总建筑面积3890万平方米,在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角,中梁控股的土地储备占比为45.4%。

  激进的经营风格

  中梁控股发际于温州,在总部搬迁至上海之后就开启了全国扩张之路。

  除了长三角区域外,业务范围已经扩展到环渤海,海峡两岸,中西部和珠三角区域。以三四线城市为主。其业务范围、人才战略、经营模式都在向碧桂园学习。因此,中梁控股也有“小碧桂园”之称。

  中梁控股2016年、2017年2018年的物业销售收入分别为29亿元,139亿元和300亿元。实现了业绩的三连跳。

  在业绩连续跨越式增长的背后,可见经营团队对高周转理念的执行贯彻力度。此前,中梁控股集团内部曾提出了“456”模式——即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。

  而对于员工的招聘要求,中梁控股要求招聘负责人要尽量用拼搏奋斗的年轻男员工。女性比例要在25%以下,而且不要漂亮的。要求员工服从区域调配,严控上海本地人比例,这一招聘信息引起了行业不小的关注。

(文章来源:券商中国)

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